Chraňte své nemovitosti
V poslední době se na nás klienti často obracejí s dotazy ohledně mediálně diskutovaných podvodů s nemovitostmi, tzv. krádeží nemovitostí, a jak se chránit proti takovým útokům. V následujícím příspěvku bychom Vás rádi seznámili se základní podstatou takových podvodů a nástroji Vaší ochrany.
Převod vlastnického práva k nemovitostem
Pro lepší pochopení je nutné si nejprve říci, jak dochází k převodu nemovitostí dle zák. č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku (NOZ). V případě úplatného převodu dochází mezi vlastníkem v roli prodávajícího a nabyvatelem v roli kupujícího k uzavření kupní smlouvy, v případě darování pak darovací smlouvy. Pro kupní smlouvu týkající se nemovitostí je předepsána písemná forma (§2128 odst. 1 NOZ ve spojení s §560 NOZ), totéž platí pak i pro darovací smlouvu (§2057 odst. 1 NOZ). Úřední ověření podpisu na kupní smlouvě není podmínkou platnosti kupní smlouvy a není žádným právním předpisem předepsáno, nicméně není-li podpis úředně ověřen (notářem, advokátem, na CzechPointu), je katastrální úřad povinen zkoumat, zda podpis osob je pravý (§62 odst. 1 katastrální vyhlášky). Za pravý podpis pak považuje podpis, u něhož je připojeno prohlášení advokáta, je shodný s podpisovým vzorem založeným na katastrálním úřadě, nebo osoba uzná svůj podpis za vlastní před katastrálním úřadem (§63 odst. 1 katastrální vyhlášky). V případě úředního ověření podpisu v předepsané formě katastrální úřad nezkoumá pravost ověřovacích doložek u podpisů, ledaže pojme pochybnost o jejich pravosti. Systematická kontrola takových doložek ani není technicky možná s ohledem na množství subjektů ověřujících podpisy v České republice (notáři, advokáti, zastupitelské úřady, honorární konzulové a CzechPoint, tj. pošty, obecní a městské úřady), nepočítaje možnost cizozemských ověření, která mohou být taktéž uznávána.
K účinnosti převodu nemovitosti je nutné provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí (§1105 NOZ). Návrh na vklad se podává na předepsaném formuláři, podpis na tomto formuláři však nemusí být úředně ověřen.
Podstata podvodů
V případě, že někdo padělá (zfalšuje) Váš podpis a ověřovací doložku na kupní smlouvě, nebo na plné moci opravňující k prodeji Vaší nemovitosti, je možné, aby katastrální úřad považoval takovou kupní smlouvu po formální stránce v pořádku a vklad vlastnického práva povolil. Do 31.12.2013 byste se o takové změně nedozvěděli, leda náhodou, např. když by Vás chtěl vystěhovat "nový" vlastník. Přesný popis, jak k takové "krádeži" dochází, nemůžeme zveřejnit, neboť by mohl sloužit jako návod ke spáchání trestného činu.
Ochrana
Od 1.1.2014 vešel (spolu s NOZ a dalšími zákony) v účinnost nový katastrální zákon (č. 256/2013 Sb.; dále též jen "KZ") a s ním též katastrální vyhláška (č. 357/2013 Sb.), které přinesli nové nástroje ochrany vlastnického práva.
Hlavním nástrojem této ochrany je notifikace vlastníka dle § 16 odst. 1 KZ, kdy nejpozději následující pracovní den po vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, tzv. plomby, je katastrální úřad povinen na adresu trvalého bydliště vlastníka zapsanou v evidenci obyvatelstva nebo do datové schránky právnické osoby zaslat oznámení o vyznačení tzv. plomby. Pokud má však vlastník zřízenou službu "sledování změn v katastru" (viz níže), informuje ho pouze touto cestou. Stejně tak katastrální úřad vyrozumí účastníky po provedení vkladu.
Druhým pilířem je tzv. ochranná lhůta dle § 18 odst. 1 KZ v délce 20 dnů, která počíná běžet od odeslání oznámení o změně. V této lhůtě nesmí katastrální úřad rozhodnout o provedení vkladu. Vlastník, který si na adrese trvalého bydliště přebírá poštu, popř. vybírá datovou schránku, tak má možnost na oznámení o vyznačení tzv. plomby reagovat a své vlastnické právo chránit.
Třetím, dobrovolným, pilířem je služba "Sledování změn v katastru" (laicky nazývanou "hlídací pes"), kdy na písemnou žádost podanou vlastníkem u katastrálního úřadu katastrální úřad zasílá informace o všech změnách na e-mail, smskou nebo datovou schránkou. Službu lze zřídit k libovolnému množství (vlastních) nemovitostí s tím, že za prvních 20 se platí jednorázový poplatek 200 Kč, za každou další pak 10 Kč ročně. Více o této službě zde.
Vzhledem k základnímu omezení služby Sledování změn v katastru, tedy že lze sledovat změny pouze u vlastních nemovitostí, objevily se v poslední době na trhu obdobné komerční služby. Výhodou těchto služeb, které jsou však dražší než základní "státní" Sledování změn v katastru, je možnost sledovat jakékoliv nemovitosti pod jedním uživatelským účtem. Tedy, máte-li některé nemovitosti ve vlastnictví fyzické osoby, některé ve vlastnictví Vaší společnosti a ještě k tomu chcete sledovat nemovitost Vašich rodičů, kteří si s e-mailem nerozumí a polovinu roku tráví mimo trvalé bydliště na chatě (tedy nepřebírají si poštu), může být volba takového komerčního hlídacího psa lepší volbou. Další výhodou komerčních služeb je jejich relativní anonymita, nikdo tedy nemusí vědět, že takovou službu máte zřízenou a u koho. V případě "státní" služby si lze představit, že by se ji podvodník-profesionál mohl pokusit zrušit.
Mezi nejznámější komerční služby patří např. https://hlidacipeskatastru.cz/ nebo https://www.katastr365.cz/
Náprava
Být informován je základním kamenem k úspěšné obraně, která spočívá ve vstupu do katastrálního řízení, popř. konvenčních právních zbraních, tedy žalobě. V případě, že se výše uvedeným způsobem dozvíte, že dochází ke změnám Vašich (nebo Vámi sledovaných) nemovitostí, které jste neprovedli, je nutné neprodleně tuto skutečnost oznámit katastrálnímu úřadu a "vstoupit" do katastrlního řízení, případně (není-li Vám v průběhu řízení vyhověno) zahájit právní kroky k zápisu tzv. poznámky spornosti dle § 24 katastrálního zákona a podat žalobu. V každém případě se na nás neprodleně obraťte. Čím dřív je zahájena obrana, tím lépe.
Autor: Mgr. Jiří Buchvaldek