Nucený prodej jednotky

Nová právní úprava nuceného prodeje jednotek problematických vlastníků (dále jen "nucený prodej") vstoupila v účinnost 1. 7. 2020. Přinášíme Vám porovnání stávající a nové právní úpravy.

Problematické chování některých vlastníků jednotek v domě může ostatním vlastníkům výrazně znepříjemňovat až znemožňovat užívaní jejich jednotek. Takto vzniklé situace se zpravidla nedají vyřešit dohodou, a proto upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "občanský zákoník") v ust. § 1184 tzv. nucený prodej.

Vzhledem ke složitosti dosavadní právní úpravy nuceného prodeje není v praxi znám jediný případ, kdy by k němu došlo. Zjednodušit právní úpravu má zákon č. 163/2020 Sb., který s účinností od 1. 7. 2020 mění mj. občanský zákoník.

Právní stav do 30. 6. 2020

Iniciátorem nuceného prodeje může být podle právní úpravy účinné do 30. 6. 2020 jednak vlastník, kterého problematické chování jiného vlastníka podstatně omezuje nebo mu znemožňuje výkon jeho práv, jednak osoba odpovědná za správu domu, tedy společenství vlastníků jednotek (dále jen "SVJ") nebo správce domu (pokud SVJ nebylo založeno). Samotný postup vedoucí k nařízení nuceného prodeje zahrnuje tři podání na soud:

• Prvním krokem je podání žaloby, jejímž cílem je uložení povinnosti problematickému vlastníkovi (např. zdržet se určitého chování).
• Pokud v daném chování problematický vlastník pokračuje i po právní moci rozsudku, je třeba podat další žalobu, tentokrát za účelem nařízení prodeje jednotky na základě neplnění původní pravomocně uložené povinnosti.
• Po právní moci druhého rozhodnutí se iniciátor se musí obrátit na soud potřetí, tentokrát s návrhem na vlastní výkon rozhodnutí.

Právní stav od 1. 7. 2020

Dle nové úpravy dochází k nahrazení prvního výše uvedeného kroku písemnou výstrahou, kterou zašle osoba odpovědná za správu domu problematickému vlastníkovi. V této výstraze uvede minimálně 30denní lhůtu k nápravě vadného chování, případně k odstranění jeho následků. Samotný dotčený vlastník již iniciátorem nuceného prodeje být nemůže.

Pokud ani po uplynutí stanovené lhůty nedojde k nápravě, bude nutné obrátit se na soud a podat návrh na nařízení prodeje jednotky, fakticky tedy provést výše uvedený krok 2. Tento návrh musí odsouhlasit většina všech vlastníků jednotek, přičemž k hlasu problematického vlastníka se nepřihlíží. Třetí krok zůstává v nově navrhovaném postupu shodný s předchozí úpravou, a po právní moci rozsudku, který nařídí nucený prodej, tak bude třeba obrátit se na soud podruhé, s návrhem na vlastní výkon rozhodnutí.

Nutnost souhlasu většiny vlastníků jednotek může být problematicky dosažitelná, a to např. ve vyloučených lokalitách, kde většina vlastníků jednotek své jednotky pronajímá problematickým nájemcům, a menšina vlastníků, kteří ve svých jednotkách reálně bydlí, nebude mít reálnou šanci dosáhnout nuceného prodeje konkrétní jednotky, protože problémoví vlastníci budou jednat ve shodě a potřebný souhlas nebude možné získat.

Podání návrhu, který by nařizoval nucený prodej více jednotek různých problematických vlastníků současně (čímž by se k hlasům ani jednoho z nich nepřihlíželo) právní úprava neumožňuje.

Informační povinnost vůči správci domu

V souvislosti s novou právní úpravou nuceného prodeje stojí za zmínku i nově zakotvené informační povinnosti vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu:

• předem informovat o podnikání nebo jiné činnosti v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na nikoli přechodnou dobu,
• předem oznámit jakékoli stavební úpravy uvnitř svého bytu, tedy i ty, k nimž není potřeba stavební povolení ani ohlášení.

Autor: Mgr. Lucie Zámyslická