Předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí
V souvislosti s očekávanými změnami v právní úpravě občanskoprávních vztahů v důsledku nabytí účinnosti nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen "NOZ") dne 1.1.2014 dojde rovněž k úpravě zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí, které aktuálně upravuje zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník (dále jen "OZ").
Dle aktuální úpravy (§ 140 OZ) převádí-li jeden ze spoluvlastníků nemovitosti svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti, mají ostatní spoluvlastníci dané nemovitosti předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (Osobou blízkou je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel, partner; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní (§ 116 OZ)). Převodce je proto povinen ostatním spoluvlastníkům nabídnout svůj spoluvlastnický podíl ke koupi.
Předkupní právo spoluvlastníků dle aktuální úpravy trvá do konce roku 2014 (§ 3062 NOZ), přestože nový občanský zákoník (NOZ) nabyde účinnosti 1.1.2014. Tedy předkupní právo spoluvlastníků dle znění OZ platí pro všechny převody nemovitostí do 31.12.2014 včetně.
Od 1.1.2015 bude pro předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí platit nová právní úprava (§1124 a §1125 NOZ) omezující aplikaci předkupního práva spoluvlastníků pouze na konkrétní případy, tedy na situace, kdy bylo spoluvlastnictví založeno v návaznosti na dědické řízení nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, potom převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo. Předkupní právo nelze uplatnit v ostatních případech převodu spoluvlastnického podílu, nebo v situaci kdy spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Nedojde-li k uplatnění předkupního práva v šesti měsíční lhůtě, předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti zaniká. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Přičemž předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za cenu obvyklou.
Výjimka platí pro spoluvlastnictví k zemědělskému závodu (jakákoliv zemědělská usedlost či jiná nemovitost sloužící k zemědělské produkci), kde bylo spoluvlastnictví založeno v návaznosti na dědické řízení nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo; předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl. Na předkupní právo k podílům na spoluvlastnictví k zemědělskému závodu neplatí žádné časové omezení.
Převádí-li spoluvlastník svůj podíl na zemědělském závodu osobě, která by byla jeho dědicem podle ustanovení o zákonné posloupnosti dědiců, nebo jinému spoluvlastníku, nemají ostatní spoluvlastníci zemědělského závodu předkupní právo k převáděnému spoluvlastnickému podílu. To platí i v případě, že se spoluvlastník předkupního práva v písemné formě vzdal.
Lhůty pro uplatnění předkupního práva
Dle aktuální právní úpravy (§ 605 OZ) není-li dohodnuta doba, do kdy má být prodej proveden, musí oprávněný spoluvlastník vyplatit nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne.
S příchodem nové právní úpravy dojde rovněž k prodloužení lhůty (§2148 NOZ) pro uplatnění předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na nemovitostech resp. uhrazení ujednané kupní ceny, ze dvou na tři měsíce po nabídce, nedohodnou-li se strany na jiné lhůtě.
Nabídka na uplatnění předkupního práva spoluvlastníkům nemovitostí
Nabídka je jednostranným adresovaným právním úkonem. Nabídka k uplatnění předkupního práva je provedena ohlášením všech obchodních podmínek, za jakých dochází k převodu spoluvlastnického podílu. Nabídka na uplatnění předkupního práva na spoluvlastnický podíl na nemovitosti, musí mít písemnou formu. Nabídka musí obsahovat všechny podmínky, za nichž má být koupě uzavřena. Požadovanou náležitostí nabídky však není označení třetí osoby, která má o koupi spoluvlastnického podílu zájem, dokonce ani její existence. Pouze podmínky nabídnuté spoluvlastníkům nesmí být méně výhodné než ty, za nichž posléze dojde k převodu spoluvlastnického podílu na třetí osobu (např. rozdíl v kupní ceně). Pokud by spoluvlastník převedl na třetí osobu spoluvlastnický podíl za podmínek výhodnějších (např. rozdíl v kupní ceně), než jaké byly obsahem nabídky oprávněným spoluvlastníkům, jednalo by se o porušení předkupního práva. Učiněním nabídky na uplatnění předkupního oprávněnému spoluvlastníkovi, vzniká prodávajícímu závazek neprodat spoluvlastnický podíl třetí osobě za výhodnějších podmínek, než jaké byly nabídnuty oprávněnému spoluvlastníkovi.
Autor: Mgr. Patrik Ferkl