Připravované změny ohledně daně z nabytí nemovitých věcí

Vláda předložila Poslanecké sněmovně ČR dne 27. 10. 2015 návrh zákona, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Novela by měla nabýt účinnosti dne 01. 04. 2016. Jaké změny tato novela přináší?

Poplatníkem daně bude pouze kupující

Současná právní úprava vymezuje osobu poplatníka daně následujícím způsobem:

• převodce, jedná-li se o nabytí nemovité věci koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel,
• nabyvatel, jestliže se tak převodce s nabyvatelem v kupní nebo směnné smlouvě dohodnou,
• nabyvatel ve všech ostatních případech (např. nabytí nemovité věci při výkonu rozhodnutí nebo exekuci vyvlastnění, vydržení atd.).

Zákonné opatření Senátu tak dává možnost, aby si sami účastníci kupní nebo směnné smlouvy sjednali, kdo bude poplatníkem daně. Samotné ujednání mezi převodcem a nabyvatelem o změně poplatníka daně musí být ovšem součástí konkrétního právního jednání (konkrétní kupní nebo směnné smlouvy) a zároveň musí být z tohoto ujednání zřejmá shoda smluvních stran na změně osoby poplatníka. Správci daně tak neakceptují v daňovém řízení nevhodně formulovaný text při volbě změny poplatníka, jako např. formulaci, že "daň zaplatí nabyvatel" nebo "daňové přiznání podá a daň uhradí nabyvatel". Tyto formulace nelze považovat za ujednání o změně osoby poplatníka, neboť plnohodnotné převzetí postavení poplatníka není pouze převzetí povinnosti placení daně či podání daňového přiznání. V důsledku špatně zvolené formulace tak bude pro daňové řízení převodce nadále považován za poplatníka daně a to i přes skutečnost, že nabyvatel podal daňové přiznání a uhradil daň. Převodce se tak může dostat do situace, že bude správcem daně vyzván k podání daňového přiznání a k úhradě daně, což může mít za následek i sankce ve formě pokuty za opožděně podané daňové přiznání a úroku z prodlení za pozdě zaplacenou daň. Generální finanční ředitelství proto z důvodu jednoznačnosti doporučilo např. formulaci: "Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel".

Současná právní úprava dále stanovuje, že je-li poplatníkem daně převodce, je nabyvatel ručitelem za placení daně. Nabyvatel je tak vystaven nejistotě, zda mu vznikne daňová povinnost, ačkoli nemá přímou možnost toto ovlivnit. V praxi se tak splnění daňové povinnosti zajišťuje úschovou kupní ceny, ze které se daň hradí přímo na účet příslušného finančního úřadu. Je-li poplatníkem daně nabyvatel, institut ručení se neuplatní.

Novela zákonného opatření Senátu se vrací k původnímu návrhu právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí a stanovuje, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, a to ve všech případech podléhajících zdanění daní z nabytí nemovitých věcí. Navrhovaná změna zákonného opatření Senátu má tak zjednodušit právní úpravu daně z nabytí nemovitých věcí.

Rozhodným dnem pro vznik daňově právního vztahu je u nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným v katastru nemovitostí (kupní, směnné smlouvy) den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí a k nemovitým věcem nezapisovaným do katastru nemovitostí den účinnosti smlouvy.

Nová koncepce zdaňování nabývání inženýrských sítí

Současná právní úprava zákonného opatření Senátu vychází z pojetí inženýrských sítí jako souboru věcí movitých a nemovitých, když v ust. § 2 odst. 1 písm. a) zákonného opatření Senátu stanoví, že předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je část inženýrské sítě, která je nemovitou věcí.

Tato úprava v praxi působí problémy, a to z důvodu absence určení v občanském zákoníku, zda jsou inženýrské sítě nemovitou věcí, movitou věcí nebo souborem movitých a nemovitých věcí. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku uvádí, že pokud nelze inženýrskou síť "bez porušení podstaty přenést z místa na místo, jak tomu bude ve většině případů, jde o věci nemovité". Vychází tedy z úvahy, že inženýrská síť může být buď věcí movitou (v minimu případů), nebo věcí nemovitou.

Podle některých názorů je ovšem inženýrská síť výlučně věcí movitou, neboť výčet nemovitých věcí, který je uveden v ust. § 498 občanského zákoníku, je taxativní, a tudíž se v případě inženýrských sítí jedná o movitou věc.

Lze se však setkat i s názorem, že inženýrská síť jako taková by byla nemovitou věcí jen tehdy, pokud ji lze podřadit pod některou z kategorií nemovitých věcí uvedených v ust. § 498 občanského zákoníku. Ve všech ostatních případech by inženýrská síť byla věcí movitou.

Novela zákonného opatření Senátu tak stanovuje, že jde-li o nabytí vlastnického práva k inženýrské síti nebo spoluvlastnickému podílu na ni, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí budovy podle katastrálního zákona, která je částí této sítě, nebo spoluvlastnických podílů na nich, a která bude pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považována za nemovitou věc. Podle navrhované právní úpravy nebudou podléhat zdanění například vodovodní a kanalizační potrubí, dráty elektrického vedení a další součásti či části inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona.

Další změny

• Poplatník bude povinen podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí i v případě, že daň činí méně než 200,- Kč, přičemž správce daně tuto daň stanoví, avšak daň se nepředepíše do evidence daní (ust. § 149 daňového řádu) a poplatník nemá povinnost ji tak zaplatit.
• Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se za nabytí vlastnického práva k právu stavby bude považovat také prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.
• Zjednodušení určení základu daně v případě, kdy při směně nemovitých věcí dochází k porovnávání sjednané ceny a tzv. srovnávací daňovou hodnoty (jedná se o 75% ze zjištěné ceny = cena nemovité věci určená znaleckým posudkem, nebo ze směrné hodnoty = cena zjištěná z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci).
• Znalecký posudek nebude muset být vyhotoven u pozemku, na kterém není trvalý porost s výjimkou náletových dřevin, živého plotu, plůtku nebo stěny a zároveň na něm není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy ani k němu není zřízeno právo stavby,
• Předmětem daně má být i nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka, které je v současné době vyloučeno z předmětu daně.

Autor: Stanislav Pavlů