Rezervační smlouva

05.02.2016

... aneb zákonem neupravený fenomén realitní praxe

Přes dvacet let je běžnou praxí českých realitních kanceláří používání tzv. rezervačních smluv, kterými si zejména realitní kanceláře "pojišťují" zájemce o koupi nemovitosti, případně i o nájem bytů či nebytových prostor. Je proto až s podivem, že tento smluvní typ nikdy nebyl a ani novým občanským zákoníkem není nijak upraven. Jaký právní charakter, náležitosti a jaká práva a povinnosti z této smlouvy vyplývají?

Co je to rezervační smlouva

Rezervační smlouva v praxi označované též jako dohoda o složení blokovacího depozita, dohoda o rezervaci nabídky, atp., nebyla jako smluvní typ upravena ani v tzv. starém občanském zákoníku, tj. zákoně č. 40/1964 Sb. (dále jen "SOZ") a není upravena ani tzv. novým občanským zákoníkem, tj. zákonem č. 89/2012 Sb. (dále jen "NOZ"), který nabyl účinnosti dne 1. ledna 2014. Přitom se jedná o vůbec první smlouvu, se kterou se zájemce o koupi či pronájem nemovitosti setká.

Obsahem rezervační smlouvy obvykle bývá

závazek zájemce složit peněžní částku označenou většinou jako rezervační záloha, či blokovací depozitum, a to zpravidla na účet realitní kanceláře,
závazek zájemce v tzv. rezervační lhůtě uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvu, popř. nájemní smlouvu v případě rezervace nájmu (dále jen "předpokládaná smlouva"),
závazek realitní kanceláře, popř. i vlastníka nemovitosti, dále předmět koupě či nájmu nenabízet dalším osobám po dobu tzv. rezervační lhůty, je-li uhrazena rezervační záloha, a následně uzavřít předpokládanou smlouvu,
dohodu o tom, že neuzavře-li zájemce s vlastníkem nemovitosti předpokládanou smlouvu, rezervační záloha "propadá" jako smluvní pokuta realitní kanceláři, popř. vlastníku nemovitosti, nebo naopak, neuzavře-li vlastník nemovitosti předpokládanou smlouvu, má zájemce nárok na vrácení složené rezervační zálohy, přičemž nebývá zvykem postihovat vlastníka smluvní pokutou;
dohodu o tom, že se v případě uzavření předpokládané smlouvy rezervační záloha započítává na kupní cenu (nájem, kauci, atp.).

Téměř vždy se pak v rezervační smlouvě objevuje prohlášení zájemce, že si nemovitosti řádně prohlédl a zjistil jejich stav, ačkoliv tomu tak ve velké většině případů není.

Bohužel, kromě výše uvedených závazků a prohlášení, většina rezervačních smluv neobsahuje žádná další konkrétní a specifická ustanovení, která by výše uvedené rozváděla. Spolu s absencí jakékoliv zákonné právní úpravy tohoto smluvního typu pak často vznikají spory mezi zájemcem a realitní kanceláří v případě, že zájemce ze závažného důvodu odmítne předpokládanou smlouvu uzavřít.

Právní charakter

Obsahově, jak jsme vysvětlili výše, se jedná o smlouvu, ve které se smluvní strany zavazují

ke složení rezervační zálohy na jedné straně a k nenabízení, resp. nezcizení nemovitosti (tj. prodej, darování, atp.) po dobu rezervační lhůty na straně druhé; a zároveň
v rezervační lhůtě uzavřít další smlouvu (smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvu, nájemní smlouvu).

V první části (písm. a.) se tedy jedná o závazek okamžitý (uhradit - nenabízet) a v druhé části (písm. b.) o závazek k uzavření další smlouvy v budoucnu.

První část je nepojmenovaná smlouva, které neodpovídá žádný smluvní typ uvedený v zákoně, jejímž obsahem je složit rezervační zálohu na jedné straně a nenabízet předmět prodeje (nájmu) dalším zájemcům na straně realitní kanceláře a neprodat, resp. neuzavřít žádnou smlouvu ohledně nemovitosti s jinou osobou než zájemcem v průběhu rezervační lhůty na straně vlastníka nemovitosti.

Dle právní úpravy v SOZ se v druhé části obsahově jednalo o smlouvu o smlouvě budoucí dle § 50a odst. 1: "Účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však dohodnout o jejích podstatných náležitostech." Důležité pak bylo, zda rezervační smlouva obsahovala podstatné náležitosti budoucí transakce. Pokud ne, byla taková smlouva stižena absolutní neplatností dle § 39 SOZ.

Od roku 2014, kdy nabyl účinnosti NOZ, je úprava smlouvy o smlouvě budoucí obsažena v ust. § 1785 - § 1788. Dle § 1785 "Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem." Je tedy zřejmé, že nová právní úprava je výrazně benevolentnější k obsahu smlouvy o smlouvě budoucí.

Smluvní strany

Ještě před pár lety bylo pravidlem, že smluvními stranami rezervační smlouvy byly pouze realitní kancelář a zájemce. Vlastník nemovitosti, který s realitní kanceláří uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu, byl jaksi mimo takové dohody.

V roce 2004 však Nejvyšší soud ČR vydal rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 332/2002 (obdobně pak i 32 Cdo 3337/2011), ve kterém zcela jasně vyjádřil, že pro platnost rezervační smlouvy, resp. té části, která je obsahově smlouvou o smlouvě budoucí, je nutné, aby byla uzavřena mezi účastníky budoucí smlouvy, jejíž uzavření rezervační smlouva předpokládá, tedy mezi zájemcem a prodávajícím.

Většina realitních kanceláří vzala judikaturu Nejvyššího soudu na vědomí a rezervační smlouvu podepisuje spolu s realitní kanceláří, zájemcem i vlastník nemovitosti (často však zastoupen realitní kanceláří). I dnes se však lze setkat s rezervačními smlouvami výše uvedenému odporujícími.

Kde je problém?

Rezervační smlouva bývá uzavírána ihned po té, co se zájemce rozhodne pro koupi (nájem) nemovitosti s motivací, aby "mu jí někdo jiný nepřebral", což bývá realitními makléři podpořeno tím, že je více zájemců, kteří se o nemovitost zajímají. V tu chvíli však zájemce ve značné většině případů neuváží všechna hlediska, která by měl v danou chvíli zvážit.

Typicky se jedná o následující hlediska:

důkladná technická prohlídka nemovitosti s cílem zjistit vady, které je třeba řešit, či naopak prověřit, zda např. zájemcův záměr na rekonstrukci je s ohledem na stav nemovitosti (faktický či právní) proveditelný;
zvážení dostupnosti finančních prostředků, prověření bonity u financující banky s ohledem na výši investice;
zvážení veškerých finančních nákladů na pořízení či rekonstrukci nemovitosti, a to vč. případné povinnosti uhradit daň z nabytí nemovitých věcí v minimální výši 4% z kupní ceny, popř. náklady související s vlastnictvím nemovitosti (poplatky SVJ);
smluvní podmínky předpokládané smlouvy.

Zájemce se často pod smluvní pokutou většinou v nemalé výši zaváže uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, či kupní smlouvu na nemovitost, o které toho moc neví a ještě k tomu zjistí, že navrhované smluvní podmínky jsou pro něj nepřijatelné (např. nedostatečný rozsah prohlášení prodávajícího, platba přímo na účet prodávajícího, atp.) a prodávající nehodlá ze svých požadavků ustoupit.

Doporučení

Rezervační smlouvy mají v obchodě s realitami jistě své místo a dokáží efektivně filtrovat vážné zájemce a spekulující nerozhodnuté osoby.

Pro oboustrannou výhodnost, tedy aby realitní makléř resp. vlastník měli jistotu, že jednání o koupi (nájmu) vedou s opravdu vážným zájemcem, a zájemce měl jistotu, že mu nemovitost někdo "nevyfoukne", ale v případě zjištěných problémů se ze smlouvy může vyvázat, by však bylo vhodné, aby na rezervační smlouvy byly kladeny vyšší právní nároky.

Dle našeho názoru by oboustranně spravedlivá rezervační smlouva měla mít dále uvedený minimální obsah:

Smluvními stranami musí být minimálně zájemce a vlastník nemovitosti; je-li nemovitost exkluzivně nabízena realitní kanceláří, pak i tato realitní kancelář jako vedlejší účastník.
Jednoznačná identifikace předmětné nemovitosti v rozsahu vyžadovaném pro kupní smlouvu.
Jednoznačné určení kupní ceny a způsob její úhrady (najednou, ve splátkách, hypotékou, prostřednictvím úschovy, atp.), vč. určení, kdo platí daň z nabytí nemovitých věcí a zda je kupní cena předmětem DPH.
Dostatečně dlouhá rezervační lhůta, aby měl zájemce možnost se seznámit s podklady k nemovitosti a prověřit si některé skutečnosti. Dle našich zkušeností nelze rezervační lhůtu kratší než 30 dnů považovat za přiměřenou lhůtu.
Rezervační záloha ve výši přiměřené kupní ceně a délce rezervační doby. Rezervační záloha ve výši 500.000 Kč na byt za 2 mil. Kč je zjevně nepřiměřená, na druhou stranu stejná rezervační záloha na činžovní dům za 25 mil. Kč s rezervační dobou 2 měsíce přiměřená může být.
Rezervační záloha skládaná do úschovy notáře, advokáta či banky, zejména pokud se jedná o částku nad cca 100.000 Kč a pokud i vlastní kupní cena bude vypořádávána prostřednictvím úschovy.
Seznam předaných podkladů před podpisem, popř. jasný závazek k předání podkladů v rezervační lhůtě (listy vlastnictví, kolaudační rozhodnutí, prohlášení vlastníka, evidenční listy, průkaz energetické náročnosti budovy, smlouva o výstavbě, potvrzení správců místních sítí, atp.).
Ideálně též text předpokládané smlouvy či smluv v příloze, nebo aspoň minimální rozsah prohlášení a záruk vlastníka týkajících se nemovitosti.
Jasná formulace rozvazovacích podmínek, tedy podmínek, za kterých mohou strany od transakce bez sankce či pod sankcí "odstoupit". Tedy například, zjistí-li se na pozemku v katastru neevidovaná inženýrská síť, nemovitost trpí dle odborného posouzení závažnými vadami, např. statickým narušením. Popř. nezíská-li kupující hypotéční úvěr, ačkoliv o něj řádně požádal a bance dodal všechny požadované podklady.

Z výše uvedeného rozsahu "ideálního" obsahu rezervační smlouvy se však nabízí otázka, zda by tedy nebylo vhodnější uzavírat přímo smlouvu o smlouvě budoucí (kupní/nájemní). Nejspíš ano.

Nezbývá tedy než uzavřít, že při uzavírání jakýchkoliv smluv ohledně nemovitostí je vhodné věnovat pozornost tomu, co strany podepisují a nechat si v případě sebemenších pochybností, ať již o smlouvě nebo stavu nemovitosti, právně či technicky poradit.

Autor: Jiří Buchvaldek

Kupujete byt, dům či jinou nemovitost a potřebujete poradit?

Kontaktujte nás. Pište či volejte.