Stanovy společenství vlastníků jednotek vzniklého dle nového občanského zákoníku

Nový občanský zákoník přichází s novou právní úpravou společenství vlastníků jednotek. Jaké náležitosti klade pro stanovy společenství vlastníků jednotek, jakožto základního dokumentu této právnické osoby? Kdy a kdo tyto stanovy přijímá? O tom všem a dalším pojednáváme níže.

Právní úprava společenství vlastníků

Základní právní úpravu společenství vlastníků nalezneme od 01. 01. 2014 v ust. § 1194 až 1216 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "občanský zákoník"). Na společenství vlastníků se dle ust. § 1221 občanského zákoníku dále přiměřeně použijí ustanovení o spolku (ust. § 214 až § 302 občanského zákoníku), pokud nevyplývá z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, s výjimkou ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích a náhradní členské schůzi. Na společenství vlastníků se dále použijí přiměřeně obecná ustanovení občanského zákoníku týkající se právnické osoby (ust. § 118 až § 209 občanského zákoníku) a zbývající ustanovení týkající se bytového spoluvlastnictví (ust. § 1158 až 1222 občanského zákoníku).

Zvláštní právní úpravu pro vznik společenství vlastníků v bytových domech ve vlastnictví bytových družstev vzniklých před 1. 1. 1992 a jejich právních nástupců, vystavěných s pomocí státu (a k jednotkám vzniklým nástavbou v těchto domech), pak nalezneme v zák. č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů.

Vznik společenství vlastníků

Společenství vlastníků nově vzniká až dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Tento zápis má konstitutivní účinek. Vzniku společenství vlastníků předchází jeho založení.

Společenství vlastníků se založí schválením stanov, které mohou být již součástí prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo smlouvy o výstavbě, čímž i dojde k založení společenství vlastníků, nebo mohou být přijaty samostatně se souhlasem všech vlastníků jednotek v domě (s výjimkou vzniku společenství vlastníků dle zák. č. 311/2013 Sb., kde dostačuje ke schválení stanov společenství nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek).

Občanský zákoník tak opouští původní koncepci vzniku společenství vlastníků upravenou v zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"), dle které společenství vlastníků jednotek vznikalo bez dalšího ex lege v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí poslednímu z těchto vlastníků (ust. § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů). Následný zápis do veřejného rejstříku tak již měl pouze deklaratorní účinek (oproti nové úpravě).

Poplatky za zápis a změnu ve veřejném rejstříku

Za zápis společenství vlastníků do rejstříku společenství vlastníků se hradí soudní poplatek ve výši 6.000,- Kč a za každou změnu se hradí soudní poplatek ve výši 2.000,- Kč (zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů).

Forma stanov

Dle ust. § 1200 odst. 3 občanského zákoníku stanovy společenství vlastníků vyžadují formu veřejné listiny (zásadně tedy notářský zápis). To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

Výjimka uvedená v ust. § 1200 odst. 3 je stanovena nejasně. Domníváme se, že zákonodárce opominul v textu oddělit prohlášení a smlouvu o výstavbě spojkou "nebo". I tak dle našeho názoru bylo úmyslem zákonodárce, že veřejné listiny není třeba v případě prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám či smlouvy o výstavbě, jejíž součástí budou vždy stanovy společenství vlastníků. Veřejné listiny bude potřeba pouze při schválení stanov souhlasem vlastníků všech jednotek (§ 1200 odst. 1 občanský zákoník). Dosavadní praxe rejstříkových soudů, kdy dostačuje pro zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku předložení prohlášení či smlouvy o výstavbě pouze s úředně ověřenými podpisy oprávněných osob, nám dává za pravdu.

Doporučujeme tak, aby součástí prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám či smlouvy o výstavbě byly již stanovy společenství vlastníků, a to i jako nedílná příloha.

Náležitosti stanov

Ust. § 1200 odst. 2 občanského zákoníku vymezuje povinný obsah stanov, který je minimální a v rámci dispozice mohou stanovy obsahovat i jiné skutečnosti. Stanovy společenství vlastníků tak musí obsahovat alespoň:

1. název obsahující slovo "společenství vlastníků" a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
2. sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
3. členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
4. určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
5. určení prvních členů statutárního orgánu,
6. pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
7. pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

ad 1)

Původní označení společenství vlastníků jednotek dle zákona o vlastnictví bytů, kdy dostačovalo uvést v názvu slovo "společenství", se rozšiřuje a nově musí název obsahovat slovní spojení "společenství vlastníků".

Dosavadní praxe rejstříkových soudů akceptovala i označení společenství vlastníků zkratkou "SVJ". Domníváme se ovšem, že dle nové právní úprava (i s ohledem na konstitutivní účinky prvozápisu) nelze tuto zkratku použít.

Označení domu by mělo obsahovat takové údaje, které dům jednoznačně identifikuje (nejlépe pak číslem popisným). Zároveň však není nutné uvádět celou adresu (označení ulice, ve které se dům nachází, se může měnit).

ad 2)

Ačkoliv dle ust. § 136 odst. 2 občanského zákoníku dostačuje uvést v zakladatelském právním jednání název obce, kde je sídlo právnické osoby, vzhledem ke speciálnímu ustanovení § 1200 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku výklad směřuje spíše k tomu, aby ve stanovách byla uvedena "plná adresa sídla".

ad 3)

Předpokládá se, že podrobná úprava členských práv a povinností vlastníků jednotek a jejich uplatňování bude učiněna ve stanovách společenství vlastníků (ať již v samostatné části nebo i na různých místech při úpravě jednotlivých náležitostí členství - např. aktivní a pasivní volební právo apod.).

Členská práva a povinnosti mohou vycházet ze zákona, přičemž stanovy v rámci možné dispozice je mohou dále rozvádět a měnit.

ad 4)

Statutární orgán
Dle ust. § 1205 občanského zákoníku je statutárním orgánem společenství vlastníků výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků.

Dle převažujícího právního názoru tak stanovy společenství vlastníků musí jednoznačně určit, zda statutárním orgánem je výbor nebo předseda společenství vlastníků. Dochází tak ke změně oproti zákonu o vlastnictví bytů, který uváděl, že nebyl-li zvolen výbor, pověří shromáždění výkonem jeho funkcí pověřeného vlastníka a ve stanovách tak mohla být obsažena alternativa statutárního orgánu.

Kontrolní orgán
Občanský zákoník stejně jako zákon o vlastnictví bytů umožňuje zřídit další orgány společenství vlastníků (nejčastěji pak kontrolní výbor či stavební výbor), jejichž působnost musí určit stanovy. Nelze jim však určit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.

Členové volených orgánů
Počet členů volených orgánů musí být ve stanovách určen zcela určitě, nepřípustné je určení jen minimálním počtem nebo rozsahem, jak dovodila soudní praxe. Občanský zákoník oproti zákonu o vlastnictví bytů nestanoví minimální počet členů výboru ani maximální délku funkčního období statutárního orgánu, což ponechává na zvážení vlastníků jednotek.

Členem voleného orgánu oproti předchozí právní úpravě nemusí být pouze člen společenství vlastníků.

Zastupování SVJ
Neurčí-li stanovy, jak členové výboru zastupují společenství vlastníků, platí, že každý člen výboru je oprávněn zastupovat společenství vlastníků samostatně, nikoliv pouze předseda výboru (a v případě písemného právního úkonu navíc ještě další člen výboru), jak bylo stanoveno v zákoně o vlastnictví bytů.

ad 5)

Nově je povinnou náležitostí stanov určení prvních členů statutárního orgánu. Tato povinnost plynu z důvodu absence konání ustavující schůze shromáždění, jak bylo upraveno zákonem o vlastnictví bytů.

ad 6)

Nově musí obsahovat stanovy společenství vlastníků dále pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu. Dle zákona o vlastnictví bytů byla tato pravidla povinnou náležitostí prohlášení vlastníka.

ad 7)

Občanský zákoník, jako i zákon o vlastnictví bytů, určuje jako povinnou náležitost stanov pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Vzorové stanovy

Občanský zákoník bez náhrady zrušil nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek a nařízení vlády č. 151/2006 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek.

Nová právní úprava tak již nepočítá se vzorovými stanovami, kterými by se vlastníci jednotek mohly při založení společenství inspirovat.

Autor: Stanislav Pavlů

Máte zájem o právní služby v oblasti vlastnictví bytů?

Kontaktujte nás - pište či volejte.