Zákon o realitním zprostředkování

Realitní zprostředkování je nově upraveno zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. V tomto článku naleznete přehled základních povinností pro realitní zprostředkovatele i jejich zaměstnance, a to včetně uvedení termínů pro splnění jednotlivých povinností a možných sankcí za jejich neplnění.

Ačkoli je přesné datum účinnosti zákona o realitním zprostředkování z důvodu novelizace zákona č. 309/1999 Sb., o Sbírce zákonů a o Sbírce mezinárodních smluv, předmětem četných debat odborné veřejnosti, vycházíme v tomto článku z obecně přijímaného data účinnosti zákona o realitním zprostředkování, a to dne 3.3.2020.

Upozorňujeme, že realitní zprostředkovatelé, kteří zahájili svou činnost od 3.3.2020, jsou povinni od počátku výkonu své činnosti dodržovat všechna zákonem stanovená pravidla. Možnost plnit nové povinnosti postupně se vztahuje pouze na realitní zprostředkovatele, kteří již před účinností zákona o realitním zprostředkování vykonávali živnost ohlašovací volnou "58. Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí."

Terminologie

V úvodu článku vysvětlíme několik pojmů, které zákon o realitním zprostředkování používá.

Realitním zprostředkováním se rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy.

Realitní smlouva je smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (darovací, kupní, směnná), nebo smlouva o užívání nebo požívání nemovité věci, bytu nebo nebytového prostoru, s výjimkou ubytování (ubytování v zařízeních cestovního ruchu, Airbnb).

Realitním zprostředkovatelem je ten, kdo jako podnikatel provozuje realitní zprostředkování.

Spotřebitelem je člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

Povinnosti, které je nutné plnit od počátku účinnosti zákona

Správně uzavírat smlouvy o realitním zprostředkování (zprostředkovatelské smlouvy)

Zákon o realitním zprostředkování stanoví závazná pravidla pro formu a obsah zprostředkovatelské smlouvy a sankce za porušení těchto pravidel. Často zmiňovanou sankcí je právo zájemce dovolat se neplatnosti smlouvy nebo od smlouvy odstoupit. Obě tyto sankce, přistoupí-li k nim zájemce, mají za následek zejména zánik práva realitního zprostředkovatele na úhradu provize zájemcem.

Obecná pravidla

• Smlouva o realitním zprostředkování musí být uzavřena v písemné formě. Není-li tomu tak, může se zájemce dovolat neplatnosti smlouvy.
• Stejně tak se může zájemce dovolat neplatnosti zprostředkovatelské smlouvy, pokud nebude obsahovat povinné náležitosti, kterými jsou: označení předmětu převodu/užívání/požívání (není-li konkrétně znám, vymezit obecně), výše kupní ceny/nájemného/jiné úplaty (není-li konkrétně známá, vymezit obecně) a výše provize nebo způsob jejího určení.
• Nejpozději v den uzavření zprostředkovatelské smlouvy je nutné předat zájemci výpis z katastru nemovitostí, který není starší než 3 pracovní dny. Ke splnění této povinnosti je možné použít dálkový přístup a výpis následně normálně vytisknout. Sankcí za nesplnění této povinnosti je možnost zájemce odstoupit od smlouvy do 14 dnů od jejího uzavření.
• Zájemce musí být informován o konkrétních závadách a omezeních předmětu převodu/užívání/požívání už při uzavření zprostředkovatelské smlouvy, případně do 14 dnů od okamžiku, kdy je konkrétní předmět znám (je-li ve smlouvě vymezen obecně). Tato informační povinnost se týká jak omezení a závad vyplývajících ze zápisu v katastru nemovitostí, tak i těch, o kterých realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měl. Není-li zájemce řádně a včas informován, může od smlouvy odstoupit.
• Pokud má realitní zprostředkovatel nárok na provizi též od druhé smluvní strany budoucí realitní smlouvy, musí to být ve zprostředkovatelské smlouvě uvedeno. Jinak může zájemce odstoupit od smlouvy.
• Zprostředkovatelská smlouva nesmí být na stejné listině jako realitní smlouva. Pokud jsou obě na stejné listině, může se zájemce dovolat neplatnosti zprostředkovatelské smlouvy.
• Ve smlouvě je vhodné správně nastavit splatnost provize. Ze zákona je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, je však možné dohodnout se na dřívější splatnosti, nejdříve však k okamžiku obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy. Pokud se ujednání o splatnosti provize odchyluje od zákona, je nutné zájemce výslovně poučit o tom, že splatnost není vázána na uzavření realitní smlouvy

Speciální pravidla, je-li zájemce spotřebitelem

• Zprostředkovatelská smlouva nesmí obsahovat povinnost zájemce uzavřít realitní smlouvu. Takové ujednání by bylo neplatné.
• Výhradní zprostředkování je možné sjednat pouze na dobu určitou, a to maximálně na 6 měsíců. Tuto dobu lze opakovaně prodloužit.
• U zprostředkovatelských smluv uzavřených na dobu neurčitou může být výpovědní doba maximálně 1 měsíc.
• Případná záloha na provizi může činit pouze 2/3 ujednané provize.
• Ke splnění/zajištění dluhu ze zprostředkovatelské smlouvy není možné použít směnku nebo šek.

Správně postupovat v případě úschov

Realitní zprostředkovatel nesmí zprostředkovat poskytnutí úschovy jinou osobou než bankou, notářem, advokátem nebo exekutorem.

Poskytování úschov přímo realitním zprostředkovatelem je možné pouze za splnění následujících podmínek:

• Realitní zprostředkovatel může úschovu provést pouze na základě písemné žádosti klienta, která bude uvedena na samostatné listině.
• Smlouva o úschově musí být v písemné formě.
• O provedení vůbec první úschovy musí realitní zprostředkovatel informovat živnostenský úřad.
• Úschovní účet u banky musí být veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku, a to pro každý případ úschovy samostatně.
• Realitní zprostředkovatel musí vést interní evidenci úschov.
• Přijímat a odesílat peníze je možné pouze bezhotovostním převodem,
• Realitní zprostředkovatel nesmí použít peněžní prostředky jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy.

Porušení jakékoli povinnosti spojené s prováděním či zprostředkováním úschov realitním zprostředkovatelem je přestupkem, za který může živnostenský úřad udělit pokutu až do výše 500.000,- Kč

Bezúhonnost

Realitním zprostředkovatelem nemůže být osoba, která byla pravomocně odsouzena pro jakýkoli úmyslný trestný čin, nebo pro nedbalostní trestný čin spáchaný v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování. Výjimku tvoří osoby, na které se hledí, jako by nebyly odsouzeny (např. zahlazení odsouzení učiněné soudem po uplynutí určité doby od výkonu trestu, během níž odsouzený vedl řádný život).

Pokud je realitním zprostředkovatelem právnická osoba (typicky společnost s ručením omezeným), musí podmínku bezúhonnosti splňovat její skutečný majitel a fyzické osoby v postavení statutárních orgánů či podobném postavení. Pokud realitní zprostředkovatel - právnická osoba - tyto podmínky nesplní, zruší mu živnostenský úřad živnostenské oprávnění.

Povinnost, kterou je nutné splnit do 3. 5. 2020

Do 3. 5. 2020 musí realitní zprostředkovatelé uzavřít pojistnou smlouvu pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem jeho činnosti. Níže naleznete přehled povinností souvisejících s uzavřením a trváním pojistné smlouvy včetně následků jejich neplnění.

Pojistná smlouva musí splňovat zákonem stanovené parametry, jinak hrozí realitnímu zprostředkovateli pokuta až do výše 1.000.000,- Kč. Tyto parametry jsou následující:

• limit pojistného plnění minimálně 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a minimálně 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce; pozn.: snížení limitu na 50 % v případě spolupráce s jiným realitním zprostředkovatelem jako právnickou osobou (partner) na základě písemné smlouvy, pokud je dle smlouvy možné činnost vykonávat pouze jménem partnera nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména nebo značky partnera
• spoluúčast maximálně 5.000,- Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění;
• pojistitelem může být pouze osoba, která je v České republice oprávněna takové pojištění poskytovat.

Do 10 pracovních dnů od uzavření smlouvy musí realitní zprostředkovatel zaslat stejnopis nebo úředně ověřenou kopii pojistné smlouvy na Ministerstvo pro místní rozvoj. Stejně tak musí ministerstvo informovat o všech změnách v souvislosti s pojistnou smlouvou. V případě porušení této povinnosti hrozí pokuta až do výše 100.000,- Kč.

Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci na vyžádání pojistku (tj. potvrzení o uzavření pojistné smlouvy) nebo smlouvu s partnerem odůvodňující snížení limitů pojistného plnění.

Na okraj upozorňujeme, že poslední den lhůty, tj. 3. 5. 2020, je neděle, proto nedoporučujeme nechávat sjednávání pojistné smlouvy na poslední chvíli.

Povinnost, kterou je nutné splnit do 3. 9. 2020

Realitní zprostředkování je od 3. 3. 2020 vázanou živností, tedy živností, kterou mohou vykonávat pouze osoby, které jsou k tomu odborně způsobilé.

Stávající realitní zprostředkovatelé mají 6 měsíců od účinnosti zákona o realitním zprostředkování na to, aby na živnostenském úřadě ohlásili vázanou živnost "Realitní zprostředkování" a doložili doklady prokazující splnění podmínek odborné způsobilosti. Ohlášení nepodléhá žádnému správnímu poplatku.

Odbornou způsobilost je možno dokázat různými způsoby:

• magisterským vysokoškolským vzděláním v těchto oborech (bez nutnosti dokazovat splnění dalších předpokladů): právo, ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance, marketing a obchod, stavební obory se zaměřením na stavitelství, přípravu a realizaci staveb, či obdobné vzdělání;
• kombinací bakalářského vysokoškolského vzdělání, 1 roku praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurz se zaměřením na nemovitosti (zejm. MBA programy);
• kombinací vzdělání (jakékoli vysokoškolské / vyšší odborné / středoškolské s maturitou) a tříleté praxe v oboru;
• profesní kvalifikací pro činnost realitního zprostředkovatele - zkouška u autorizované osoby.

Pokud realitní zprostředkovatel tuto povinnost do 3. 9. 2020 nesplní, jeho oprávnění k poskytování realitního zprostředkování zanikne.

Povinnost, kterou je nutné splnit do 3. 3. 2022

Do dvou let od účinnosti zákona o realitním zprostředkování musí realitní zprostředkovatel zajistit, aby byl výkon jeho živnosti prováděn pouze fyzickými osobami s příslušnou odbornou způsobilostí.

Nedodržení povinnosti je přestupkem, za který může být živnostenským úřadem udělena pokuta až do výše 100.000,- Kč.

O uvedených osobách musí podnikatel vést evidenci a minimálně 3 roky ode dne ukončení výkonu činnosti uchovávat kopie dokladů prokazujících jejich způsobilost.

Odborná způsobilost vyžadovaná od těchto osob (zpravidla zaměstnanců) se mírně liší od způsobilosti vyžadované od realitního zprostředkovatele, přičemž požadavky jsou zpravidla méně přísné:

• Magisterské vzdělání potřebné pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele nebo získání profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele plně postačují k prokázání odborné způsobilosti zaměstnance.
• Dále je možné odbornou kvalifikaci zaměstnance prokázat kombinací vzdělání (jakékoli vysokoškolské / vyšší odborné / středoškolské s maturitou) a roční praxe v oboru.
• Odbornou kvalifikace zaměstnance je též možné prokázat dokladem o tříleté praxi v oboru jako podnikatel nebo zaměstnanec nebo dokladem o uznání odborné kvalifikace získané ve státě Evropské unie, jiném smluvním státě Dohody o Evropském hospodářském prostoru nebo Švýcarské konfederaci.

Autor: Mgr. Lucie Zámyslická

Pokud máte v souvislosti se zákonem o realitním zprostředkování jakékoli dotazy, rádi Vám pomůžeme s jejich zodpovězením. Kontaktujte nás ideálně e-mailem.

Aktualizace: 

V souvislosti s novelizací zákona o realitním zprostředkování jsme publikovali krátký článek o obsahu novelizace.