Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Neaktuální informace!!! Vzhledem k tomu, že vláda poslala do Poslanecké sněmovny upravenou verzi návrhu zákona, než o jaké je tento článek, připravili jsme pro vás aktualizovanou verzi.

Vláda schválila na svém zasedání dne 30. dubna 2020 návrh zákona, kterým se ruší daň z nabytí nemovitých věcí. Kromě zrušení daně z nabytí nemovitých věcí tento návrh zákona zavádí změny zejména v oblasti daně z příjmů fyzických osob, které se zrušením daně z nabytí souvisejí. Účinnost zákona navrhuje vláda od 1. ledna 2021, zrušení daně z nabytí se nicméně ve většině případů dotkne již převodů nemovitostí provedených v roce letošním. 

Lze předpokládat (s ohledem na složení Poslanecké sněmovny), že zrušení daně z nabytí nemovitých věcí projde legislativním procesem hladce a bude Parlamentem schváleno, nelze však vyloučit, že zejména části týkající se daně z příjmu ještě doznají úprav a změn. Zdůrazňujeme proto, že článek přibližuje návrh zákona, nikoliv zákon platný či účinný. O vývoji legislativního procesu tohoto návrhu zákona budeme informovat a případně článek doplníme.

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Návrh zákona schválený vládou předpokládá, že daň z nabytí nemovitých věcí bude zrušena s účinností ode dne 1. ledna 2021. Od roku 2021 tedy dle návrhu zákona přestane daň z nabytí nemovitých věcí v českém právním řádu existovat. Zrušení daně se však dotkne i převodů nemovitých věcí provedených před tímto datem.

Návrh zákona počítá s tím, že pokud daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí vznikne přede dnem účinnosti zákona (tj. před 1. lednem 2021) a zároveň lhůta pro podání daňového přiznání k dani uplyne dne 31. března 2020 nebo později, povinnost zaplatit daň zanikne. To se týká převodů nemovitostí, u kterých byl proveden vklad do katastru během prosince 2019 a později. Poplatník daně - nabyvatel nemovité věci - však může správci daně sdělit, že daňová povinnost zaniknout nemá. Pro to, aby daňová povinnost zanikla, není třeba činit žádné aktivní úkony - poplatník nemusí správci daně sdělovat, že daň platit nechce. Již zaplacená daň se stane daňovým přeplatkem o jehož vrácení daňový poplatník může dle § 155 odst. 2 daňového řádu požádat u správce daně. Návrh zákona totiž neobsahuje povinnost státu již uhrazenou daň automaticky vracet.

Změny v oblasti daně z příjmů fyzických osob

V návaznosti na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí navrhuje vláda změnit zákon o dani z příjmů. Jednak jde o prodloužení lhůty tzv. časového testu k osvobození od daně z příjmů fyzických osob z prodeje nemovitých věcí, které nebyly pořízeny za účelem zajištění vlastního bydlení. Dále pak vláda navrhuje zrušit možnost odečíst ze základu daně úroky z úvěru poskytnutého k zajištění bydlení, typicky půjde o úvěr hypoteční, ze stavebního spoření, nebo poskytnutý stavební spořitelnou.

Časový test pro osvobození od daně

První zmíněná navrhovaná změna, tedy prodloužení časového testu z 5 na 15 let pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob při prodeji nemovitých věcí, se má dotknout pouze nemovitostí, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení ("obstarání vlastní bytové potřeby"). U prodeje nemovitých věcí, v nichž má prodávající bydliště, zůstává stávající úprava zachována. Takový prodej je a nadále bude od daně z příjmu fyzických osob osvobozen již po 2 letech.

Nově pak vláda navrhuje zavést osvobození od daně z příjmů fyzických osob příjmy z prodeje nemovité věci, ve které sice prodávající nebydlí, ale příjem získaný z jejího prodeje využije k obstarání své bytové potřeby, typicky koupí, výstavbou nebo údržbou rodinného či bytového domu, bytu. V takovém případě nebude pro osvobození třeba splnit 15letý časový test, avšak bude nutno správci daně oznámit, že takový příjem hodlá příjemce využít k obstarání bydlení, a tedy z takového příjmu nebude povinen odvést daň.

Odpočet úroků

Druhou zmíněnou navrhovanou změnou je zrušení možnosti odpočtu úroků z úvěru na bydlení od základu daně z příjmu fyzických osob. Tato změna se poprvé dotkne zdaňovacího období za rok 2021, tedy daňových přiznání podávaných v roce 2022. Zrušení možnosti odpočtu úroků vláda odůvodňuje tím, že tato daňová úleva jednak podporuje jen část těch, kdo si pořizují vlastní bydlení, tím, že tato úleva měla sloužit k částečné kompenzaci zaplacené daně z nabytí nemovitých věcí, která však bude zrušena. Rovněž vláda přiznává, že zrušení tohoto daňového zvýhodnění částečně zmírní dopady zrušení daně z nabytí nemovitých věcí na státní rozpočet.

Proč daň z nabytí nemovité věci zaplatit i v roce 2020?

Na první pohled překvapivě návrh zákona umožňuje, aby poplatník daně z nabytí nemovité věci, pokud daňová povinnost vznikne před navrhovanou účinností zákona od počátku roku 2021, oznámil správci daně, že jeho daňová povinnost nemá zaniknout. V takovém případě poplatník daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí za stejných podmínek jako doposud.

Proč ale platit daň, kterou by poplatník zaplatit nemusel? Rozhodnutí o tom, zda daň z nabytí v roce 2020 zaplatit, či nikoliv, totiž ovlivní podmínky pro osvobození od daně z příjmu v případě budoucího prodeje dané nemovité věci. Pokud poplatník daň z nabytí nemovité věci nezaplatí, bude se - za splnění výše předestřených podmínek - aplikovat pro osvobození od daně z příjmů v případě budoucího prodeje nová patnáctiletá lhůta časového testu. Pokud se poplatník rozhodne daň z nabytí zaplatit, třebaže by již nemusel, zachová si tím nárok na osvobození od daně z příjmu již po pěti letech.

Doporučení pro právě probíhající obchody

Vzhledem k tomu, že zrušení daně z nabytí nemovitých věcí je zatím jen ve fázi návrhu zákona, který ke dni publikace tohoto článku (6. května 2020) ani nebyl postoupen Poslanecké sněmovně, doporučujeme nadále, tj. do publikace schváleného zákona ve Sbírce zákonů, při realizaci transakcí ohledně nemovitostí postupovat nadále dle platných právních předpisů, tedy daň přiznat z nabytí nemovitých věcí řádně přiznat a uhradit. Bude-li zákon schválen ve zde popsaném znění, lze následně požádat o vrácení daně.

Autor: Vojtěch E. Kilian

Neaktuální informace!!! Vzhledem k tomu, že vláda poslala do Poslanecké sněmovny upravenou verzi návrhu zákona, než o jaké je tento článek, připravili jsme pro vás aktualizovanou verzi.